然而，由于通胀持续居高不下，实际房价增长要温和得多，截至2021年第一季度的一年内为13%。然而，这仍然是过去十年实际房价增长最强劲的同比增长之一。
按季度计算，全国房价在2021年第一季度上涨了4.3%，但经通胀调整后实际上没有变化。
在土耳其的主要城市：
在土耳其最大的城市和最昂贵的住房市场伊斯坦布尔，截至2021年第一季度的一年中，平均房价上涨了20.8%，达到每平方米6,312土耳其里拉（782美元）。经通胀调整后，房价同比小幅上涨4.5%。
在该国首都安卡拉，房价在2021年第一季度同比上涨28.3%（通胀调整后为11%），平均每平方米为2,972土耳其里拉（368美元）。
在该国第三大城市伊兹密尔，房价在2021年第一季度同比上涨近40%（通胀调整后为21%）至每平方米4,911土耳其里拉（608美元）。
土耳其的住房市场主要受到当地需求的推动。由于与冠状病毒相关的限制措施，去年外国投资下降。
根据土耳其统计局(TurkStat)的数据，2020年土耳其的房屋销售总量增长11.2%至近150万套，而2019年和2018年同比分别下降1.9%和2.4%。伊斯坦布尔的房屋销售增长了11.5%，安卡拉的房屋销售增长了18.6%。
根据土耳其统计局的数据，由于冠状病毒的限制，2020年外国房屋购买量同比下降10.2%至41,298套，在2017-19年期间每年增长超过38%。
为了进一步鼓励外国购买，2021年3月，土耳其里拉兑美元汇率较一个月前下跌近8%，至每1美元土耳其里拉7.68土耳其里拉，此前埃尔多安出人意料地解雇了央行行长纳奇·阿格巴尔，除了过去三年货币贬值50%之外。对于外国人来说，货币贬值意味着房地产市场的价格非常有吸引力，吸引了许多来自海湾地区的买家。
“以美元计算的房产价值很低，”孟买爱德大学RICS建筑环境学院房地产学院的PritiPandey说。“土耳其政府决定将豪宅税的征收时间推迟一年至2021年，这对房屋需求产生了积极影响，尽管Covid形势确实对投资采取了谨慎的态度。”
然而，由于利率仍然居高不下，并且豪宅税现已生效，预计土耳其的房地产市场今年增长将放缓。
土耳其的经济在2020年增长了1.8%，成为全球少数几个避免因COVID-19大流行而出现收缩的国家之一。增长主要是由2020年中期信贷激增推动的，国有银行的贷款在2020年几乎比去年同期翻了一番。
预计今年经济增长将加速，国际货币基金组织(IMF)预测将增长6%——比世界银行估计的5%增长略乐观。
豪宅税开始实施
豪宅税和其他税收措施于2021年1月生效。对价值超过500万土耳其里拉（619,000美元）的住宅征收。
有一些豁免。这些谁拥有唯一一个住宅将不会受到上述税收。此外，拥有多于一处住宅的人，不会以价值最低的住宅缴纳豪宅税。
在2020年爆发后，需求现在正在下降
根据土耳其统计局(TurkStat)的数据，2020年土耳其的房屋销售总量增长11.2%至近150万套，而2019年和2018年同比分别下降1.9%和2.4%。
在土耳其的主要城市：
在占交易份额18%的伊斯坦布尔，房屋销售同比增长11.5%至265,098套。
在占市场份额10%的安卡拉，房屋销售数量同比增长18.6%至157,095套。
在占市场6%的伊兹密尔，房屋销售同比飙升18%至93,457套。
在占据3.7%市场份额的布尔萨，房屋销售同比增长10.6%至55,222套。
在占据4.3%份额的安塔利亚，房屋销售数量同比下降2.1%至63,898套。
然而，在2021年第一季度，土耳其的房屋销售交易量下降至263,050套——比上一季度下降22%，比去年同期下降23%，原因是利率大幅上升和豪宅税法生效。
外国购房者在大流行中下降
在大流行之前，外国买家一直在购买大量土耳其房产，这反映了海湾旅游业的大幅增长。由于里拉贬值，土耳其吸引了游客。伊斯坦布尔现在到处都是阿拉伯游客，它就像一个海湾城市，商店里说阿拉伯语，餐厅迎合海湾口味。
根据土耳其统计局(TurkStat)的数据，2017年至2019年期间，外国房屋购买量增加了一倍多，达到近46,000套。在此期间，伊朗人和伊拉克人占外国采购总额的近三分之一。
“伊朗人将土耳其视为重要的避风港，”房地产投资公司NevitaInternational的FarukAkbal说。“他们也觉得在文化上与这个国家很亲近。”
大多数外国买家在伊斯坦布尔购买住宅，约占年度总销售额的46%，其次是安塔利亚(20%)、安卡拉(6%)和布尔萨(5%)。
然而，去年旅游业和世界各地旅行陷入停滞，导致外国购房下降10.2%，今年外国需求继续疲软。2021年第一季度，土耳其的外国房屋购买量再次同比下降9.7%，至9,992套。
外国房屋所有权规则放宽
直到2002年，土耳其房地产市场才首次向外国买家开放。但他们只被允许在少数地区购买房产，根据“互惠条款”，只有允许土耳其公民享有互惠权利的国家的国民——如英国、德国和荷兰——才被允许购买房产。2005年，这些区域被废除，但互惠仍然存在。
互惠要求终于在2012年8月被废除，从那时起，来自183个国家的国民被允许在土耳其购买房产。中国、俄罗斯、印度和海湾阿拉伯国家的国民以前因互惠规则而被禁止，现在被允许。外国人可以在未经特别许可的情况下购买的土地面积从2.5公顷增加到33公顷。
数以万计的外国人在土耳其成功收购了房产，尤其是在马尔马拉和地中海地区，土耳其的主要金融和旅游中心。
伊斯坦布尔亚洲承包商协会负责人MelihTavuk?uo?lu表示：“监管放宽对外国人获得土耳其公民身份的要求、土耳其里拉兑其他货币的波动以及对外国人的增值税豁免有助于刺激销售。”
自2017年1月以来，土耳其已通过各种方式向外国人授予公民身份，其中包括购买价值至少100万美元的财产。2018年9月出台了新规定，削减了土耳其公民所需的投资金额：
现在购买价值至少250,000美元的房地产即可获得公民身份。
或50万美元的固定资本投资
或者在土耳其银行账户中至少保留500,000美元至少三年，低于之前的300万美元上限；
或者创造50个工作岗位，低于100个工作岗位。
2017年，政府推出了其他措施来吸引外国购房者：
土地注册处的地契费用从2%减少至1.5%，由买方和卖方共同支付（或总共约3%）。
购买土耳其房产但不住在土耳其的业主免征增值税，条件是他们用外币支付房产。购房者还必须在购买后持有该物业12个月。
“承诺出售协议”的印花税从0.95%降至0%。
然而，在2020年，在一些公众??压力下，有传言称政府计划将房地产投资要求提高到50万美元。
伊斯坦布尔的租金收益率并不有吸引力
土耳其的租金收益率并不那么有吸引力。根据全球房地产指南的研究，伊斯坦布尔的总租金收益率从1.81%到4.71%不等。贫困地区的租金收益率高于富裕地区，在这些地区，租金收益率可以超过4.5%。
在伊斯坦布尔最具吸引力的地区之一贝西克塔斯，租金收益率从1.93%到2.81%不等。
在Bakirkoy区，租金收益率从2.2%到3.56%不等。
在Beyoglu，一个更“以工作为导向”的地区，总租金收益率从3.06%到4.71%不等。
在Kadikoy，公寓租金收益率从3.26%到4.04%不等。
在Sisli区，租金收益率从3.04%到4.62%不等。
在Sariyer区，租金收益率从1.81%到3.24%不等。
按揭贷款激增
在政府去年的货币扩张政策的推动下，土耳其的住宅抵押贷款市场正在强劲扩张——该政策被用作避免冠状病毒引起的经济衰退的快速解决方案。根据土耳其共和国中央银行(CBRT)的数据，继2020年增长36.4%之后，2021年4月，未偿还住房贷款同比增长近30%，达到2523.4亿土耳其里拉（314.1亿美元）。
在过去的十二年中，土耳其的住房贷款从2005年的约124亿土耳其里拉（15.4亿美元）增加到2020年的2530亿土耳其里拉（313亿美元），或从2006年到2017年平均每年增长23.5%.2020年抵押贷款市场占GDP的5%。
土耳其的货币和债务危机
2008年的全球危机导致土耳其房价下跌14.65%（通胀后），然后在2009年下跌2.82%，2010年下跌3.54%，2011年下跌2.39%。市场随后在2012年至2016年间飙升，主要是由于崛起的中产阶级首次获得抵押贷款。
由于经济和政治动荡，包括恐怖袭击和政治不确定性，房价在2016年政变企图后开始放缓。伊斯坦布尔的主要市场在2016年尤其受到影响，主要是由于土耳其里拉的大幅贬值。2017年和2018年房价继续放缓。
然而，总统雷杰普·塔伊普·埃尔多安（RecepTayyipErdogan）为应对多重危机，不断扩大土耳其经济。他需要营造一种感觉良好的氛围，才能在2017年修改宪法，并在2018年赢得总统大选。但踩在经济加速器上引发了问题——经济过热、高通胀、经常账户赤字、债务积累和货币贬值——这最近需要中央银行采取严厉措施。高利率和经济抑制对经济产生了一直以来的影响，结果之一是房地产价格下跌。
埃尔多安总统长期以来对货币政策持有古怪的看法，认为通货膨胀是由高利率引起的，他称之为“万恶之母”。他的观点吓坏了货币当局，结果是通货膨胀，推低了里拉。
这具有讽刺意味，因为埃尔多安在任期间开始显着展示财政正统观念，导致住房贷款利率从2002年的平均48.43%急剧下降至2013年的9.7%——这是土耳其正发党政府的巨大成功之一。然而，随着通胀起飞，住房贷款利率开始再次上升至两位数，到2018年12月，平均利率为27.82%。
继2020年7月因政府促进信贷刺激经济而跌至9.11%的历史低位后，房贷利率再次大幅上升，在央行多次加息后，于2021年3月达到17.74%。抑制通胀压力。
不断上升的通胀使该货币贬值，但里拉在2018年9月急剧下跌的部分原因是土耳其与美国的关系恶化，土耳其将土耳其钢铁的进口关税提高了50%，铝的进口关税提高了20%，以抗议美国牧师被拘留AndrewBrunson，他因2016年未遂政变而面临指控。Brunson在被拘留两年后获释。根据CBRT的数据，经常账户赤字从2016年的331亿美元扩大到2017年的475亿美元，激增近44%。土耳其里拉在2018年9月跌至每1美元的6.3土耳其里拉，而前一年为每1美元的3.48土耳其里拉，跌幅近45%。此后里拉一直疲软。
由于多年的经常账户赤字，土耳其现在积累了大量外币债务，但没有足够的储备来支持其负债。
事实上，2019年经常账户余额录得16.7亿美元顺差，这是自2001年以来的首次顺差，也是最高顺差，主要是由于里拉贬值。但是，去年，随着COVID-19大流行的袭击，经常账户余额恢复了赤字。2020年，土耳其的经常账户缺口为367亿美元。
2021年3月，在埃尔多安出人意料地解雇了央行行长纳奇·阿格巴尔之后，土耳其里拉的价值比一个月前又下跌了8%，至每1美元7.68土耳其里拉。在不到五个月的任期内，阿格巴尔将该国的主要利率提高了大约450个基点至19%，大多数经济学家认为此举对于抑制该国的高通胀和稳定土耳其里拉是必要的。Agbal出人意料地被撤职震惊了当地和外国投资者，他们赞扬了中央银行最近的货币政策。
2021年4月15日，土耳其新任命的央行行长SahapKavcioglu将关键利率维持在19%不变，但取消了实施进一步紧缩政策的承诺，这引发了对降息可能即将到来的猜测。
土耳其经济避免了COVID收缩
土耳其的经济在2020年增长了1.8%，成为全球少数几个避免因COVID-19大流行而出现收缩的国家之一。
增长主要是由2020年中期的信贷激增推动的。为避免冠状病毒引起的经济衰退，政府放松了货币政策，并推出了相当于GDP13%的刺激计划，主要通过银行业以部分信贷担保和贷款延期的形式提供。因此，国家银行的贷款在2020年几乎翻了一番。其他财政计划包括对家庭的社会支持支付、延期纳税、对休假工人的援助以及对企业的支持。
结果是，在2020年期间：
土耳其经济增长1.8%
金融部门活动激增超过21%
旅游及其他服务业下降4.3%
作为近年来增长引擎的建筑业下降了3.5%
预计今年经济增长将加速，国际货币基金组织(IMF)预测将增长6%——比世界银行估计的5%增长略乐观。
根据TurkStat的数据，2021年3月，年通货膨胀率飙升至16.19%，为2019年7月以来的最高水平。根据国际货币基金组织的数据，去年通货膨胀率为12.3%，2019年为15.2%，2018年为16.3%。
根据TurkStat的数据，失业率从一年前的12.7%上升到2021年2月的13.4%。从2010年到2020年，失业率平均为10.7%。
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