近十年爱尔兰房价的一路飙升，遗产继承或赠与的免征额仍徘徊在低位，实际上更多的不动产交易都被纳入了资本利得税的征税范围。本国公民的税收负担越来越重，收的社会财富调节功能并未得到显现。爱尔兰有望通过提高免征额来缓解税收压力。本文我们讲全方面讲解有关爱尔兰房产的相关法律问题。
2019年临近的英国对本国的遗产和赠与税收的改革呼声渐高，爱尔兰也开始讨论本国资本利得税的法律条文修改。在英国，遗产税被描述成“英国人最憎恨的税种”。对于任何价值超过£325,000的不动产征收40%的遗产税，每年英国遗产税要创造50亿英镑的税收收入。这些税收大部分都由没有很大能力通过税收筹划来避税的中产阶级买单，而处于财富链顶端的财团往往能通过税务师和律师的筹划巧妙的避税。遗产税渐渐背离了社会财富再次分配的初衷，遗产税改革被推到风口浪尖，爱尔兰也面临着同样的问题。
当中国公民在爱尔兰投资置业，一开始可能更多地考虑收入税和资本增值税等问题，但很少考虑爱尔兰的遗产税。遗产税也称“死亡税”，是在被继承人死亡,遗产继承时政府向遗产被继承人或者继承人征收的一类税。中国目前还没有正式开征遗产税，但遗产税征收在世界范围内很多国家有很长的历史。本文将以爱尔兰为例重点介绍爱尔兰现行的遗产继承制度。
爱尔兰的遗产继承制度概要
在爱尔兰，不管任何人只要拥有不动产或者其他资产例如人身保险收益，储蓄金甚至是银行存款，首先最重要的是规划好自己的遗嘱，在投资置业之前律师都建议提前立下遗嘱。
不动产所有者在死亡之时，不动产的处置权将交由他/她的私人代理人。如果死者生前立有遗嘱，他/她的私人代理人将成为遗嘱执行人，死者的不动产立即交由遗嘱执行人处置。
如果死者生前未立下遗嘱，他/她的私人代理人则需要获得一份《代理许可令》的授权来管理死者的财产。这一许可被称为公正许可。在许多未留有遗嘱的案例中，死者的不动产暂由最高法院的主席来管理，直到任命一个新的财产管理人。
所以提前立好遗嘱不仅能保证立遗嘱人去世后生前财富会按照自己意愿进行分配，同时也意味着家人或遗嘱受益人不用付出巨大的代价和压力按照《继承法案(1965年)》设立的规定分配不动产。
死于无遗嘱继承时，死者的所有财产将会按照《继承法案(1965年)》进行法定分配。
因为没有事先指定的遗嘱执行人，死者的私人代理人例如他/她的配偶,亲人或朋友需要获得《执行同意书》才可以将死者的财产按法定要求分配给各遗产受益人。
爱尔兰对遗产和赠与征收资本利得税(CAT)
在爱尔兰，对于因死亡产生的遗产征税和对于生前的赠与行为征税被归于同一项税目下：资本利得税即Capital Acquisitions Tax。
遗产的继承
当事人死亡后遗产受益人获得的资产总价超过资本利得税的起征点将需要支付遗产税。
一些国家的遗产税征收对象是被继承人，即被继承人过世后，他的遗产需要付税，继承人在得到继承遗产时则不需要再次缴税。爱尔兰遗产税的征收对象是继承人，即对获得遗产的受益人征税。对于接收遗产的一方，通常以遗嘱执行人分配财产日或实际获得财产日作为估值日来确定遗产的价值，对超过免征额的部分按照固定税率来计算需要缴纳的资本利得税。
赠与税
受益人获得的赠与没有缴纳资本利得税那么他负有应缴赠与税的义务。同归为资本利得税下的另一项赠与收入的征税对象也是受赠人，通常以实际接受财产日作为估值日来确定赠与物的价值，对超过免征额部分按照固定税率来计算需要缴纳的资本利得税。
资本利得税的免征门槛
资本利得税的免征额一直是爱尔兰税界讨论的一个热点。
最新的法律规定：从2018年10月10至今，爱尔兰资本利得税一共有三种不同的免征额度。具体的数额如下;
A组 免征额€320,000 捐赠者或者继承者的儿子或女儿。当父母死亡时，受赠者是捐赠者的孩子或者年幼孙子/孙女时，受赠者享有32万欧的免税额度。在一些案例中，当受赠人的父母，侄子或侄女等家庭成员在家族事业中工作过一定的时间，32万欧的免税额度也同样适用于这些人员。
B组 €32,500 当受赠者或继承者是父母，兄弟，姐妹，侄子侄女，祖父母/外祖父母，祖孙子女/外祖孙子女等直系亲属时。
C组 €16,250 受赠者或者继承者是除了上述A组和B组以外的人。
2019年数据显示，在房地产市场飙升和免征额度未大幅提升的背景下，2018年遗产和赠与征收的税收收入达到了历史记录的4.663亿欧元，比2007年凯尔特虎时期峰值高48%，比2017年高10%。一半以上的税收贡献来自B组孙/外孙子女，侄子/侄女等继承了价值高于3.25万欧元遗产的群体。由此可见，免征的门槛越高，被税的遗产范围越小，本国公民总的需负担的税收额将更少。
资本利得税的税率
从2012年12月6日以后获得的收益:
低于免征额：0%
超过免征额的部分：33%
估值日
估值日在资本利得税计算中是一个非常重要的日期，大概的规则是：
赠与类-受赠人实际获得赠与物的日期
继承类-遗产继承的法律背景下列较早日期为估值日
遗嘱执行人或者管理人能够支配或处置财产并分配给被继承人的日期
遗嘱执行人或者管理人实际获得财产并分配给被继承人的日期
遗嘱执行人或者管理人把遗产移交给被继承人的日期
估值日的确定有重要的法律意义，资本利得税的计算并不是由继承人死亡当日的市场价值为基准，而是由上述法律确定的估值日当天的市场价格为基准。另外还区分死亡时有遗嘱还是未留遗嘱的情况下，估值日如何进一步确定，在此不再深述。
自住房资本利得税的豁免
如果符合自住房的征税豁免条件，受赠者或继承者将免于支付资本利得税。《金融法案(2016)》针对2016年12月25日以后的遗产继承引入了新修改的豁免要求，继承人新获得的房产将免于资本利得税如果：
房产是死者生前的唯一或者主要居所。
在被继承人死亡前三年，上述房产同时作为继承人的主要居所共同生活满三年。
继承人不拥有其他房产，或在在其他房产上没有利益或与他人共同持有房产。
继承人在获得遗产后，将上述房产作为主要居所生活满6年。如果继承人年满65周岁不适用这一条件。
2016年12月25日以后，如果受赠人接受房产捐赠，满足下列条件将会免于支付资本利得税：
受赠人是捐赠人受抚养的亲属，因为以下特殊原因：因为身体上或智力上的缺陷，受赠人永久地或完全地不能依靠自己赚取收入，维持生活。
接受房产捐赠之日已满65周岁。作为主要居所在捐赠日之前住满三年。
受赠人不拥有其他房产，或在在其他房产上没有利益或与他人共同持有房产。
受赠人在获得房产后，将上述房产作为主要居所生活满6年。如果继承人年满65周岁不适用这一条件。
资本利得税的其他豁免：
夫妻之间的相互赠与和继承。
每个自然年度，受赠人给与的不高于3000欧的财产。
父母之前赠与孩子的财产，受赠者已死亡，父母反继承。
资本利得税的计算实例
David在2019年1月20日因病去世，由女儿Anne继承一处房产，假定估值日当天市场价值为480,000欧元，Anne属于A组免征额为320,000欧元，超过的部分160,000欧元按33%税率征收资本利得税，应缴税额为52,800欧。
假定爱尔兰遗产税改革提高了免征门槛为500,000欧元，则此处房产低于法定免征额，税率为0%. Anne 则不需要缴纳遗产税。
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