购买度假屋可能比以前更复杂，但西班牙是一个非常欢迎外国买家的国家，这限制了常见购房失误的可能性。梦想在太阳海岸的别墅或巴塞罗那的时尚公寓?我们在西班牙购买房产的指南解释了如何购买。
西班牙的房屋所有权
西班牙的房屋所有权水平很高，大约 80% 的居民拥有自己的房产，而且许多人没有抵押贷款。
西班牙在全球金融危机和随之而来的房地产市场崩盘期间遭受了重大损失。房价下跌了多达 30%，但在过去几年中，市场变得更加稳定。
自 2016 年以来，西班牙的价格一直在稳步上涨，尽管 COVID-19 的爆发影响了 2020 年的市场，但官方数据显示，今年第二季度的平均价格有所上涨。销售价格同比上涨 2.1%，其中新建价格上涨 4.2%，二手房价格上涨 1.8%。
可以理解的是，房屋销售数量大幅下降。政府统计数据显示，国际买家每年每个季度在西班牙购买约 18,000-25,000 套房屋。然而，在 2020 年第二季度，这一数字降至 10,000 以下。
COVID-19 对西班牙房地产市场的全面经济影响仍有待观察。房地产专家预测，短期内房价可能会下跌 5-10%。
外籍人士可以在西班牙购买房产吗?
作为外籍人士在西班牙购买房产的规则相对简单。在购买之前，您需要一个财务号码，您可以持护照前往警察局获得该号码。西班牙或欧盟公民通常会在同一天处理，但其他人可能需要几周时间。
西班牙还为外国业主提供黄金签证计划。根据该计划，如果您在西班牙房产上投资超过 500,000 英镑，您将获得 居留签证。黄金签证主要面向退休人员和度假屋买家，但特别受欧盟以外投资者的欢迎。
2019年上半年，西班牙批准了848个黄金签证，其中中国(272个)和俄罗斯(187个)投资者占成功申请者的大部分。自该计划于 2013 年启动以来，总共有 4,941 人获得了黄金签证。
西班牙房地产市场和房价
COVID-19 对西班牙房地产价格的全面影响尚未完全了解，因此只能对市场上正在发生的事情给出一个大致的指示。
《全球房地产指南》的大流行前分析显示，西班牙 17 个自治区中有 14 个的每平方米平均房地产成本。
根据 2019 年第三季度的数据，主要城市的平均房价上涨 5%，达到每平方米 1,649 欧元，而巴利阿里和加那利群岛的房价上涨 11%，达到每平方米 1,604 欧元.
在西班牙买东西最贵的地方是圣塞巴斯蒂安、巴塞罗那和马德里。所有三个区域的价格从每平方米 3,000 欧元到 3,600 欧元不等。
马德里是西班牙购买土地最昂贵的地方，价格为每平方米 338 欧元。加那利群岛(245 欧元)、加泰罗尼亚(184 欧元)、安达卢西亚(171 欧元)和瓦伦西亚(158 欧元)进入前五名。Castilla y Leon 是最便宜的购买地，平均地价为每平方米 66 欧元。
在西班牙购买房产的成本
在西班牙购买房产的费用因地区而异，而且很多都是可以协商的——例如，律师或房地产经纪人没有固定的费用。买家必须支付大部分费用，一般如下：
财产转让税： 6–10%(现有财产)/增值税(或 IVA)为 10%(新财产)
公证费、地契税和土地登记费： 1–2.5%
律师费： 1-2%(含增值税)
卖方通常支付西班牙的房地产代理费。房地产经纪人通常按百分比收取费用，通常约为最终售价的 3%。
在西班牙购买房产融资
一些海外买家在没有抵押贷款的情况下购买，但有可能获得资金购买房屋。西班牙银行和国际银行提供抵押贷款;有些还为来自某些国家的外籍人士提供特定优惠。
作为海外买家，您可能会发现您只能以比西班牙居民更低的贷款价值比 (LTV) 借款，这意味着您需要更高的首付。西班牙居民通常最多可以借到房产评估价值的 80%，但根据抵押贷款类型，非居民可能会被限制在 60-70% 的 LTV。
在您拥有房产之前，抵押贷款人不会完成抵押协议。重要的是要在房产的购买合同中加入一项条款，允许您在无法获得抵押贷款时退出。
在西班牙，任何与房产相关的债务都会在房产出售时转移给新的所有者。这意味着确保财产没有任何债务，或者如果有债务，则合同条款涵盖这些债务至关重要。
在西班牙寻找房产
由于外国人在西班牙购买房产很容易，因此有许多网站和房地产经纪人几乎可以满足所有语言和国籍的需求。
许多英国房地产网站还列出了西班牙房产，一些在线门户网站列出了数千种选择。然而，这些主要集中在度假屋。因此，您可能更喜欢使用西班牙语网站。
您可以在抵达之前购买房屋并直接搬入。然而，这自然伴随着风险。您应该查看您正在考虑的房产，不要在过程中偷工减料，即使这意味着您抵达酒店后要在酒店呆上几个星期。
在西班牙购买房产的过程
在西班牙购买房产的过程通常如下。首先，买方提出要约。如果这被接受，则买卖双方签署初步合同，买方支付定金，通常为购买价格的 10%。
然后买方安排他们需要的任何抵押贷款，尽管他们应该已经与抵押贷款提供者讨论过他们的需求。销售合同通常在公证人面前签署，届时全额销售价格、税款和其他费用将到期。
查看西班牙的房产并提出报价
一旦您找到了您喜欢的房产，您通常需要通过卖方的房地产经纪人提出报价。
与其他国家一样，价格可以协商;房产的要价是一个指标，而不是需求。除非价格特别有吸引力或者您正在与其他买家竞争，否则最好以低于要价的价格开始谈判，但不要低到冒犯卖家的地步。
价格的基本谈判通常是口头进行的。一旦您达成大纲协议，您应该让公证人以书面形式总结您的报价。
聘请律师或公证人
公证人的服务在法律上不是完成销售所必需的。强烈建议聘请律师来完成尽职调查，许多抵押贷款机构都要求这样做。
买方负责登记财产。您的公证人可能会收费提供此服务，和/或可能会通知登记处已进行销售，而无需完成完整注册。
任何在西班牙执业的律师都应在当地律师协会 ( Colegio de Abogados ) 注册。他们将有一个注册号，您可以向其索取，然后与律师协会核实。当然，注册并不能保证诚实或能力，但这是一个很好的最低标准。
您可以在西班牙律师的国家网站Abogacía Española 上找到所有律师协会的列表 。
安排调查
可以在没有房屋调查的情况下在西班牙购买房产，但不建议这样做。房屋调查可帮助您确保房产没有重大缺陷，这些缺陷可能会再次困扰您。
对于现有物业，通常有两种主要类型的调查可用。估价报告是一种表面调查，可为您提供有关房产市场价值的独立指南。
建筑调查更深入，查看房产的结构状况并概述任何严重问题。建筑调查比估价报告更昂贵，但它们也为房产状况提供了更全面的指导。
公用事业和电信
在西班牙购买房屋时，设置公用事业是一项较为繁琐的任务。您可能会发现以前的所有者已经制定了可以接管的政策。
垃圾处理在市一级进行管理，垃圾收集按年收费。对于其他公用事业，例如天然气、电力和水，您将能够在确定供应商之前比较交易。
在西班牙购买新建房屋
与其他地方一样，西班牙最严重的房地产诈骗涉及未完工或未建成的房产。虽然恶意意图很少见，但在购买尚不存在的房产时仍需谨慎。至少，您应该：
检查公司是否存在，并确保该项目已在土地登记处注册。
通过询问当地市政厅，检查是否已授予规划许可。
不签署你不明白的合同。
为任何翻译争取独立的一方。
要求证明已支付的任何款项(例如，押金)被适当持有或使用。
获得证明，如果该物业未建成，您将获得退款。
作为非居民，您也可以购买土地并自己建造房产。在这种情况下，良好的法律建议更为重要，因为您需要确保与建筑商签订的合同适当且无懈可击。
声明：本文图片来源于网络。
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