投资菲律宾房产最大的障碍竟是供不应求


菲律宾房产是大多投资者的选择,这里房产市场非常火热。单就租金火爆率来看也是亚洲老大。这也吸引了不少国内的投资者纷纷到这里置业安家。不过,菲律宾好像是个慢性子的国家,这里的房产数量太少了,但是需求又太大,这导致的最终结果就是房价涨涨涨,租金涨涨涨。
火热的菲律宾房产市场
据统计菲现在已经开工和即将开工的项目,加上之前的存量房,可以推算得出一个结论:

到2019年底,大马尼拉地区各类公寓期房的总套数将不超过20万套。这一数量远远不及深圳市2000年的水平。预计到2022年,期房套数将达到39万套,相对于市场需求来说远远不够。

而且,菲律宾工作效率比较低,房地产建设周期往往是中国的三到四倍。

一是由于气候的原因,雨季台风较多导致停工,而旱季烈日当头影响施工效率;

二是施工的设备技术落后;
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三是菲律宾工人不像中国建筑工人工作那么有效率。

所以,一栋体量4、5万平米的楼,在中国可能一年二年就建成了,在菲律宾却需要四、五年的时间。

目前菲律宾65%购房主力仍然是本地人

菲律宾经济的持续发展势头在很大程度上影响了2018年第一季度当地公寓销售市场的表现。住宅需求不断扩大,导致了马尼拉大都会住宅的价格持续上涨。

截至2018年第二季度,马尼拉大都会的住宅公寓库存达到108,900套。从4月到6月完成的项目共计1,500套。原先打算在2018年第三季度和第四季度完成的约1,100个单元的交付将推迟到2019年上半年。这种供应下调对于马尼拉住宅市场来说是正面的,特别是考虑到市场上可能会存在供过于求的担忧。

据估计,将于2018年下半年完成的新单位中有84%计划在主要商业区-马尼拉湾区,博尼法西奥堡和罗克韦尔中心完成。
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从2019年到2021年,每年将完成约25,800个单位或8,600个单位。到2021年,马尼拉大都会计划拥有约142,000个单位,比2017年底的107,100个单位高出33%。在这三年期间,博尼法西奥堡可能占新供应量的40%,而湾区可能会占新供应量的35%。马尼拉湾地区到2021年将提供约29,500套,增长78%。

马尼拉主要热点地区房屋供应量

伴随着需求的增长,供应紧缺,马尼拉大都会的租金将进一步上涨。

马尼拉大都会的租金仍然由马卡蒂和MOA领先,租金范围也是最广阔的,马卡蒂向来是马尼拉最重要的金融中心,汇集着大量的外国工作者,消费力也是颇高,因此能够占得十分高的租金;MOA受益于博彩行业和国际语音外包业,在2018年租金涨幅遥遥领先,后来居上。其次是紧邻马卡蒂的曼达卢永,因此地处中心位置,又是外国企业的驻扎地,近些年一直保持着强劲的租金收益。
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据房地产研究网站Global Property Guide 的报告显示,菲律宾在亚洲租金收益率排名名列前茅。租金收益率高达7.51%,首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。

马尼拉租金与房价涨幅现状

同时马尼拉大都会的空置率从2017年第四季度的12.6%略降至12.4%。值得注意的是,Makati、Ortigas和马尼拉湾地区的空置率季度环比下降。马尼拉湾地区显示出较大的幅度是从较高的19.1%降至15.0%。我们把这归因于日益增长的华人的强烈需求,他们集中在马尼拉湾地区和马卡蒂CBD的部分地区投资房产。在主要的CBD中,只有博尼法奇奥堡的空置率有所增加,这是可以理解的,因为整个2017年提供了大量的新住宅。

菲律宾经济的持续发展势头在很大程度上影响了2018年当地公寓销售市场的表现。住宅需求不断扩大,证明了马尼拉大都会住宅分类的定期价格上涨。

作为住宅公寓行业的主要需求驱动因素,投资者需求变得更加明显,大量投资以更快的速度推动对住宅物业的需求。就单位吸收而言,市场已经吸收了约91%的总供应量。 与上一季度的89%和去年的76%相比,这是一个显着的进步。

菲律宾房价和租金涨价几乎已成必然了。如果你也看好了这片热土,就应该抓紧时间购买房子。等房价涨到国内现在这样,恐怕已是晚矣。

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