今天我的数据标准都是来自于最普通的长租投资，和住宅投资。
去年5月，日本第一次紧急事态，也是第一次大规模疫情爆发，从那个时候开始，事务所的空室率到现在为止已经增加了1%
正常情况下，房租下降，空室率应该是降低的，而目前的状况，不降低，反而增加!这是因为国家的政策主流偏向于企业在宅办公，目标是企业员工数量的65%能够实现在宅工作。这样一来，企业对事务所的需求越来越低，情况只能继续恶化下去了。
日本经济正中心的5个区，事务所用的空室率一年已经飙升到了5%，这个数字在2020年1月的时候，才只有1%，与此同时房租反而开始下降，这样的状况，已经造成了东京都主要地区的商业用地价格有波动，目前16个地区维持不变，8个地区下落。之后的走向看疫情和经济发展大家觉得能瞬间好转吗?
先看问题本质，在看趋势，趋势既然是持续在宅，引导在宅，那么事务所一定会继续恶化。
再说说住宅投资
住宅比商业用的抗风险能力会强一些，毕竟在宅办公的政策一出，家里就是办公室了，反而会增加了对家的空间要求，去年一年，东京都内70平米以上房屋的租金反而上幅度上升。
住宅最核心的一定是供求关系，供给来源于哪里呢?
人口
直到去年截止，东京作为经济之都，人口始终保持着正向增长。
但是去年却反向而行，东京第一次实现了负增长，人口开始下降。不过下降数量极低，可以忽略不计，所以整体上住宅的租金没有发生太大的变化。
反而，我会觉得，今年疫情逐渐恢复的时候，人口会有一个回潮，那个时候应该是出现供小于求的状况，比如说留学潮再来的时候，新规留学生每年都会接受上百万人，以前会有新老学生交替，所以变化不大，这次呢，新生来，老生去年就回去了，一下子会瞬间拉动几十万个出租需求，所以预估反而会有好的变化。
房子的卖价由什么来决定呢，利回，也就是我们说的出租收益率。商业用途的房租在下降，收益率不变的情况下，卖价只能下降，而住宅租赁基本没变的情况下，房价就可以维持。这就是为什么前几天沸沸扬扬的电通大楼要卖3000亿的新闻成了焦点。毕竟电通看的明白，在最高点出手，那才是高端玩法。
总结一下对于房产走向的判断，投资来说，商业用途的房子会下跌，住宅用途的房子会持续横在那里，以后会有因为需求和疫情度过而发生的价格上升。对于自住的人来说，政策来看今年是最佳时期，刚需的事情，找到自己喜欢的就好了，买了就别看价格，住着才能说真香。
关于日本房价，当然最后还要说一个误导人的现象，就是海外的房地产基金都涌入日本，这个现象的确在发生，不是他们傻，是因为和他们那里的经济比起来，日本简直就是天堂!他们对于房地产的判断绝对不是短期判断，日本可能在一个短时间出现房价下跌，这个时候是咱们说的抄底时间，因为根据帝国データ的分析数据，日本的景气动向数字会在1年以后实现恢复。
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