德国房价上涨势头旺盛,购买德国房产正是良机!


经过四年多的房价强劲上涨,德国房地产市场依旧十分给力。在一个房地产市场向来非常稳定的国家,这是一个重大转变。至于原因,主要包括德国长达十年的经济增长,100多万难民,工作移民,失业率创历史新低,建筑供应疲软以及低利率等等。

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德国特征价格指数在2019年5月与去年同期相比上涨了9.01%(通货膨胀调整后为7.6%)(特征指数试图准确地比较,因此是衡量房价趋势的最佳指标),基于Europace数据,这是自2016年12月以来的最高增长。

在截至2019年5月的一年中:

公寓价格上涨10.22%(通胀调整后为8.79%),高于2018年5月同比上涨4.8%和近六年来的最高增幅。

新屋价格上涨7.95%(通胀调整后为6.55%),高于上年同期5.44%和2017年7月以来的最大涨幅。

现房价格上涨8.91%(通胀调整后为7.49%),略低于上年的9.03%增长。

在2008 - 2009年全球金融危机之后,德国住房市场是为数不多的避免经济衰退的国家之一。

极低的利率和债券收益率鼓励了持续增长的需求,尽管大多数德国抵押贷款借款人借入长期利率,高于“追踪”利率。

根据Savills的数据,2018年德国的住宅物业交易量达151亿欧元(169亿美元),比上年下降3%。尽管如此,它仍然是过去十年中第三高的交易量。2018年期间交易量约为121,823套,较去年同期下降4%。

据建屋局局长托马斯·鲍尔说,从中期来看,该国每年需要建造约40万套公寓,以防止城市房屋短缺。在2019年第一季度,住宅许可证与去年同期相比下降了2.8%至75,600套。

预计未来几年房价将继续上涨。“在移民和持续的劳动力市场上升趋势的带动下,房价和租金可能会继续上涨。即使在目前的水平,由于低利率,贷款的意愿应该继续存在。全国周期看起来将持续到2022年或更长时间。” 德意志银行表示。

德国的租金收益率适中

德国的租金收益率很低至中等,部分原因是近期价格上涨,但更重要的是因为住房投资(包括买房)过去曾因减税而大量补贴。据欧盟统计局称,许多德国人住在租来的住处,而德国51.8%的家庭拥有自己的住房。

根据全球房地产指南研究,德国主要城市的租金收益率介于3.5%至3.7%之间:

在慕尼黑 120平方米。公寓租金约为每月2,250欧元,收益率为3.5%。

在柏林 120平方米。公寓每月可租金约1,500欧元,收益率为3.5%

在法兰克福,120平方米。公寓每月租金约为1,700欧元,收益率为3.7%。

租金上涨与价格上涨基本保持同步。从1990年到2018年,现有合同的租金上涨了111.1%,而新合同的租金上涨了73.6%。BulwienGesa表示,另一方面,公寓的平均价格上涨了114.9%,而排屋的价格上涨了98.8%。

尽管需求放缓,但供应仍然不足

外国投资者,特别是来自以色列,法国和英国的投资者,占德国直接住宅房地产投资的四分之一。

“在2018年以名字命名的购买者中,近38%的人在过去十年中首次投资德国住宅市场。Savills表示,投资者基础的进一步增长可能会确保2019年的投资活动水平进一步提高,交易量可能再次超过150亿欧元。

在20世纪90年代中期以后,住房完工量大幅下降,部分原因是政策变化,例如2007年增值税从3%上升到19%,以及取消了业主购置补贴。从1992年到1999年,每年平均有476,000份许可证,从2001年到2015年,住房许可证每年平均大幅减少222,000份许可证。

到2018年初,德国的住宅总量约为4200万套,比去年同期增长0.6%。

在2019年第一季度,住宅许可证与去年同期相比下降了2.8%至75,600套。

住房贷款利率继续下降

德国购房者大多以固定利率借贷。2018年,利率固定贷款(IRF)为5年或以上的贷款占贷款总额的79.5%,略低于上年的79.8%,但远高于2009年的64.4%。

相比之下,IRF长达一年的贷款从未超过批准的新贷款的20%。这一比例从2004年的18.7%下降到2018年批准的贷款总额的11.8%。这种利率状况为德国房地产市场提供了相当大的稳定性,这种市场往往不会受到突然的利率或房屋价值的影响。

对德国利率稳定性的一个重要解释是德国银行的贷款来源,这些银行借贷时间很长,因此热衷于长期贷款。

德意志联邦银行的数据显示,2019年5月,新住房贷款的平均利率为1.63%,低于去年同期的1.91%。在同一时期:

IRF长达1年:2%,低于去年同期的2.09%

IRF 1 - 5年:1.5%,低于去年同期的1.74%

IRF 5-10岁:1.46%,低于上一年的1.77%

IRF超过10年:1.67%,低于上一年的2%

欧洲央行降息后,德国的住房贷款利率从2008年底到2015年急剧下降。自2016年3月以来,欧洲央行的基准利率为0%。

德国经济放缓

据Destatis(联邦统计局)称,2018年德国经济增长乏力,实际GDP增长率仅为1.4%,低于2017年的2.2%和五年来最弱的增长。欧洲最大的经济体今年继续挣扎,2019年第一季度GDP同比仅增长0.4%。政府最近将2019年的增长预测下调至0.5%,这是之前预测的一半。

根据Destatis发布的数据,德国在2018年公布了预算盈余580亿欧元(651亿美元),这是连续第五年盈余和自回归以来的最高水平,相当于去年该国GDP的1.7%, 2017年占GDP的1%。

根据欧盟统计局的数据,德国2019年5月的失业率为3.1%,远低于欧元区7.5%的平均失业率。

据Destatis称,2019年5月德国的年通货膨胀率为1.4%,低于去年同期的2.1%。欧盟委员会表示,今年整体通胀率预计为1.5%。

声明:本文图片来源于网络。

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