【买房全流程】在德国买房,你真的准备好了吗?


在德国买房比租房划算?现在是德国买房的最佳时机吗?这是投资者最近常提的问题。
在德国买房的支持者有两个理由:德国目前贷款利率是历史上最低的; 德国的房地产市场最近几年十分繁荣,房价不断攀升。

要想一切顺利地买个好房,就应该考虑到买房的整个流程,每个环节有条不紊地进行,才能确保房子购买顺利,入住安心。

德国的买房流程,可以分为4步:1.准备买房 2. 选房看房 3. 签约定房 4. 房屋过户

一、准备买房

在买房之前,投资者首先要考虑的当然是自己是否需要买房,自己的经济状况啦;还有对理想房子的要求;以及买房的目的。

分析自己是否需要买房,根据德国《明镜周刊》的报道,有两种购房者:

1.经济理智型:他们可以在网上很方便地找到“买房或者租房”计算器,然后输入相关的参数就可以获得答案;
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2.情感型:对于一部分买房者来说呢,买房是为了不再承受搬家的辛苦,住在自己的屋檐下,所以这些参数对他们来说不是最重要的。

二、选房看房

在选房时,人们要注意几个要点:

1、注重房产地段、周边环境。好地段的房子,往往意味着良好的周边基础设施,比如医院、超市、公共交通、甚至还有良好的绿化和公园等等,这样的房产也具备较大的升值空间。

2、注意是新房还是旧房:

新房的优势在于交房后一般有5年保修期,如果是kfw节能房,还可以申请kfw贷款补助,建造期间可以按照自己的偏好挑选建材等。缺点是等待交房入住的时间长,价格相对较贵。

旧房的优势在于价格相对较低,相对容易地挑选到最心仪的地理位置,老建筑具有较深的文化底蕴和美学价值。缺点是由于德国人工费昂贵,若进行重新装修,或者小范围的改造,旧房的装修成本较高。
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选房之后,就是看房。除了看房本身之外,看房还要仔细审阅房屋相关文件,比如带有标尺计量的户型图、产权划分、建房描述、能源证、业主大会会议纪要等。

如果是全款的买家,最好自己在看房前就提前预约好Baugutachter 房产评估师,一起看房。尤其是二手房,因为德国潮湿,墙体是否被霉菌或水侵蚀,房屋框架是否倾斜,房屋通风是否合理,作为一个外行人,是看不大出来的。房屋一但被霉菌侵袭,这可不单单是要花钱维修墙体的事,更会危害居住者的健康。

作为一个贷款买家,看完房屋对房屋满意的话,就可以和你处理银行信贷的工作人员联系申请购房贷款。贷款机构也会对于房产本身进行价值评估的。毕竟,一旦贷款申请人无力偿还贷款,银行是要收回房子的,他们需要知道房屋价格是否合理,以及房屋以后一些潜在的风险。

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值得一提的是,在德国买房也是可以砍价还价的哦。当然一些比较抢手的房源也会出现加价竞价的现象。

三、签约定房(有贷款需求的,同时申请贷款)

当你看完房,觉得各方面条件都不错,就可以考虑签约订房了。特别提示一点,有贷款需求的购房者,一定在签约定房前就事先准备好自己的个人申请材料,以及准确了解个人信贷情况。

如果通过中介或其房产销售机构购买的房屋,需签订预定合同,缴纳一定费用。预定费用可能会在房屋付款时抵用为房款或中介费,也可能在购房后如数返还给买家。通常签订了预订协议,缴纳预订费以后,中介会将房屋广告撤离,不会再让其他买家查看你所想购买的房屋。此时中介就会将你们的预定合同与卖家买家信息发到Notar公证员处起草房屋购买合同。

对于从私人卖家手中购买房屋的买家,则需要自己联系公证,卖家需向他提供房屋信息,银行需要提供你的贷款资料。

公证员收到购买的申请后,会开始在地产登记簿核实房主信息,起草购买合同,一般需要一到两星期。合同拟定完毕,会发与买卖双方与中介处,各方提前查看合同内容。如无异议公证处就会与各方预约时间在市公证处签订购房合同。

四、房屋过户

签订完合同以后,买房者会陆续收到各方的付款信件,需保持信箱通畅。中介费,公证费,房屋预登记费(房屋不会立马过户,会先做一个预登记,注明你是下一任房主,缴纳完房款才会过户登记),税费等。

连同公证处的收费提示一起来的会有你加盖了钢戳的购买合同。等到收到了应缴纳的房款信息,可以拿着购房合同与房款通知单到银行柜台办理转账业务。等到过户完毕,你将收到公证的信函,确认地产簿上面是你的名字,此后缴纳完最后一笔过户登记费。

公证人会到当地土地注册局申请更改地契土地注册,将产权转移给买家。更改完成后,卖家才会收到房款,在此之前房款都在公证人监管账户里,可以保障资金安全。当完成房屋交易后,可以在土地注册局找到自己的房屋产权。

最后,衷心地祝愿所有想在德国买房的朋友们买房顺利,贷款顺利!

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