最近有很多国内的朋友都在跟我们咨询在澳洲投资房产的问题，比如说没有PR和CITIZEN的海外人士能不能在澳洲买房、能买几套、有没有什么限制之类的问题，所以今天就详细来介绍一下海外人士在澳洲购房的流程吧。
其实海外人士在澳洲买房说简单很简单，说复杂也有很多需要注意的细节，本文总结了以下十个步骤手把手教会海外买家们在澳洲购房的流程。
一. 选择当地的靠谱中介
澳洲的购房政策、法律规范、贷款流程等各方面和国内还是有很大的区别的，而澳洲这边的开发商有很多都不配备自己的销售团队而是通过中介公司来负责销售的，所以海外买家在购房前需要找到澳洲当地靠谱的中介咨询是非常重要的，为什么强调是澳洲当地的呢，因为在澳洲当地注册的公司会受到澳洲法律的监管，也更懂澳洲这边的政策。
二. 选择合适自己的房产项目
被问过最多的一个问题就是“澳洲的房子怎么样?”这个问题实在太笼统了，不是一句话两句话就能解答的。这也是为什么需要专业靠谱的投资顾问的原因，选择什么样的房产要根据每个客户的自身情况以及购房目的来决定，适合别人的房产项目未必就适合你，只有了解了客户的实际情况后，我们才会推荐相应的房产项目。
在选定了具体的项目和户型后，需要支付一笔订金让中介向开发商申请保留选中的户型/地块，而如果在签正式购房合同前买家反悔了，这笔订金是100%可以全款退回的!!!订金的作用是保护买家选中的房子不被别人买走，不会涨价!!!
三. 决定购买后选择澳洲律师
澳洲的法律规定买卖双方都必须通过专业的持牌律师来完成房屋的交易，开发商都有自己的律师，买家也需要找到一位能够代表自己的澳洲持牌律师/过户师来帮助自己完成房屋交易，海外买家如果没有找律师的途径可以委托中介帮忙介绍，不必担心猫腻，因为律师都是独立的第三方。
四.海外买家申请Foreign Investment Review Board
Foreign Investment Review Board简称FIRB，中文翻译为海外投资审核委员会。海外买家在澳洲购房需要先向FIRB提交购房申请许可以及购房申请费，可以在您的律师的帮助下填写申请表后递交给FIRB。
Foreign Investment Review Board官网链接以及收费标准：https://firb.gov.au/resources/guidance/gn29/
自2019年7月1日起，购买$0-$1,000,000澳元以下的物业FIRB申请费用为$5,700;购买$1,000,001-$1,999,999澳元的物业FIRB申请费用为$11,500;购买$2,000,000-$2,999,999澳元的物业FIRB申请费用为$23,100，更多详细资料可以查询FIRB官网。
五.签订购房合同
开发商提供购房合同给买家，买家可以通过律师来了解合同内容，确认无误后签字并交还给自己的律师，买家律师负责与开发商律师交换合同，经由开发商签字的有效合同会发还给买家律师，在房屋最后交割的时候使用。
六.支付10%的首付
一般买家在签完购房合同的两周内需要支付房价的10%作为首付，通过转账或者支票的形式打入开发商律师的银行信托账户内!!划重点!!一定是打入由政府监管的信托账户内你的资金才有保障!!
七. 房屋施工
房屋施工阶段，开发商会按照工期进度更新预计交割的时间，合同上会有Sunset Clause落日条款，如果在落日条款前没能交房的，买家会获得相应的赔款。
八.贷款申请
在房屋交割前的三个月中介会提醒买家开始准备贷款，如果需要贷款的买家可以联系专业的banker或者broker，按照要求提供所需的材料然后递交贷款申请。如果买家的海外收入不是很solid，那么建议提前6个月就可以开始准备贷款比较保险。需要注意的是澳洲的贷款利息是从房屋交割之后才开始交的，这点和国内不同，所以不用担心提早贷款会提早交利息的问题。
九.房屋交割前的验房工作
在房屋完工后，开发商会通知买家验房，如果在验房过程中发现有问题，开发商会安排维修。除此之外，在新房交割后的三个月内，如果房屋出现问题，买家也可以联系开发商进行维修。
十.房屋交割付尾款和印花税
在房屋正式交割前的两周左右，买方律师会通知买家房屋的具体交房日期，买家需要提前准备好尾款以及印花税交给自己的律师，买房律师会在房屋交割的当天与开发商的律师完成房屋的交割手续。这里需要注意的是，澳大利亚每个州对于印花税的付款时间是有区别的，墨尔本所在的维多利亚州的印花税是在房屋交割的时候才需要交，也就是说如果买家在签订购房合同的时候没有拿到PR，但是在房屋交割的时候如果已经拿到了PR身份，那么就只需要按照澳洲本地人士的税率交印花税，省去了海外附加税部分，这个优势经常体现在购买交房时间比较久的楼花项目上。
很多朋友会问印花税要交多少?维州的印花税具体可以查询https://www.e-business.sro.vic.gov.au/calculators/land-transfer-duty
官网会给出很精确的数字，简单来说就是房价的5.5% + 8%的海外附加费(没有PR和CITIZEN的买家需要额外支付)。
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